Proprietário: Saiba os procedimentos para alugar seu imóvel.
Pode parecer uma tarefa simples, mas alugar um imóvel exige atenção aos detalhes e burocracia a ser cumprida.
Atenção aos detalhes do processo é fundamental para uma locação tranquila
Locador
Se você vai colocar seu imóvel para alugar deve ter muita atenção aos detalhes e vão exigir dedicação, tempo e conhecimento. Alugar o imóvel vai além de atender as ligações dos interessados e fazer as visitas. É preciso avaliar as condições do futuro inquilino e saber lidar com as leis para fazer um bom contrato e evitar qualquer tipo de contratempo. Sem contar verificar o pagamento do aluguel e o estado de conservação do imóvel.
Valores
O valor do aluguel do imóvel não é definido aleatoriamente. É preciso fazer uma pesquisa para definir o preço de acordo com o mercado imobiliário, que leva em consideração a localização, tamanho, demanda e condições do imóvel. Afinal, pedir um valor abaixo do que o imóvel vale, o proprietário vai sair no prejuízo. Mas, se o valor cobrado estiver acima do que o mercado está praticando, o locador terá dificuldades em alugar o imóvel. O ideal é percorrer a vizinhança, seja no próprio edifício ou nos vizinhos, para fazer um balanço médio do valor que está sendo cobrado na região.
Cadastro
Analisar a ficha cadastral do possível futuro inquilino é passo fundamental do processo. Esta atitude pode preservar mais o imóvel e evitar que haja qualquer problema relacionado aos pagamentos. “É fundamental levantar informações detalhadas de quem está alugando para evitar alugar para marginais e pessoas que não vão cuidar bem do imóvel”, José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
O proprietário deve verificar se o inquilino terá condições de arcar com as despesas. “É importante verificar a ficha cadastral dele, se ele tem um passado irrefutável e se não há ação judicial, principalmente de despejo, para demonstrar que nada pode afetar os compromissos financeiros”, esclarece Manoel da Silveira Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ).
Garantias
Além de verificar a ficha cadastral do inquilino, ele também deve dar garantia ao proprietário que o pagamento será realizado. Existem quatro opções de garantias: fiador, seguro-fiança, garantia de aluguel e título de capitalização. A escolha vai depender do acordo entre o proprietário e o inquilino. Saiba quais são as possibilidades, mas fique atento que apenas uma pode ser exigida no contrato.
Vistoria
A vistoria é outro passo importante, já que ela vai garantir as condições do imóvel na hora da devolução. Todos os detalhes devem constar no laudo, como pintura e vidros. Se o imóvel vai ser alugado mobiliado, é preciso fazer o levantamento também do estado dos móveis e eletrodomésticos. É importante ter o cuidado de fazer um laudo de vistoria bem feito para, na hora da entrega do imóvel, não ter o dissabor de encontrá-lo em um estado precário.
Contrato
No contrato devem constar todos os mínimos detalhes para assegurar os direitos do proprietário e não gerar margem para qualquer tipo de interpretação errada. Nele, devem estar a descrição do imóvel e os dados do locatário e da fiança, a qual for a opção de garantia. Na questão financeira, também devem constar o valor do aluguel, a data de vencimento e o valor da multa a ser cobrada em caso de atraso no pagamento. A forma de reajuste também deve estar clara. A duração do contrato é cláusula importante. O prazo varia de acordo com o que foi estabelecido entre as duas partes. Pela lei, depois do fim do prazo estabelecido, o contrato vale por tempo indeterminado.
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Outros tipos
Além do contrato tradicional, existem outros dois tipos de contrato: aquele que vai assegurar o aluguel por temporada e outro usado para alugar um quarto em um imóvel ou em uma república. O primeiro é destinado para uma residência rápida e o prazo não pode ultrapassar 90 dias. Outra diferença é que, neste caso, o aluguel pode ser cobrado com antecedência. É importante que o proprietário fique atento aos prazos, já que, caso o locatário fique mais tempo do que o determinado no contrato por temporada, ele passa a ter direitos relativos a uma locação tradicional. Mesmo que seja um contrato que vai durar pouco tempo, é importante fazer para que as duas partes estejam resguardadas. Para o proprietário, é fundamental verificar se o inquilino terá condições de pagar o aluguel e ainda deixar claro o número de pessoas que poderá ocupar o imóvel. No caso do inquilino, ele deve se certificar que o imóvel que ele encontrou na internet, por exemplo, realmente existe.
Estrutura
Existem diferenças nas regras entre consertos e reformas no imóvel. Afinal de contas, quem deve bancar os custos? No caso dos consertos, se for algum problema causado por conta da deterioração do imóvel ou pelo fim da vida útil do material, as despesas ficam a cargo do proprietário. Mas se os danos foram causados pelo inquilino, ele deve arcar os custos do conserto. No caso de reforma, o proprietário não é obrigado a pagar. Mas pode haver um acordo entre as duas partes para que as benfeitorias sejam descontadas do valor do aluguel. E atenção: toda reforma deve ser autorizada pelo dono do imóvel e devem estar anexadas no contrato.
Pagamentos
No contrato, deve constar o vencimento do aluguel e o inquilino deve ficar atento às datas dos pagamentos, afinal de contas, o atraso vai gerar uma multa e mais despesas. Atenção também à quitação das taxas de condomínio, taxas e IPTU, caso estejam a cargo de quem está alugando o imóvel. A inadimplência pode resultar em uma ação de despejo. Ainda fica a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás.
Saída
O contrato também vai estabelecer o prazo do aluguel. Ao término, o proprietário pode solicitar o imóvel ou pode haver renovação do contrato. Em caso de saída, o inquilino deve pedir o comprovante de quitação e entrega das chaves. Caso o inquilino decida sair do imóvel antes do fim do contrato, existem algumas regras a serem cumpridas.
Rescisão
Pela lei de locação, o locador não pode solicitar o imóvel de volta durante a vigência contratual. Porém, como em toda regra, existem exceções. Uma delas é em caso do inquilino descumprir regras contratuais estabelecidas e, neste caso, o prazo para desocupar o imóvel é de, no mínimo, 30 dias.
Porém, se o locatário decidir devolver o imóvel antes do fim do contrato, isso será possível mediante o pagamento de uma multa. É importante ressaltar que a multa deve ser proporcional ao período remanescente e deve constar no contrato. Porém, essa multa não será exigida se a rescisão for solicitada porque o inquilino foi transferido pelo seu empregador para prestar serviço em outra localidade. Ainda assim, o proprietário ou imobiliária deve ser notificado com 30 dias de antecedência.
Se o contrato for por tempo indeterminado, ele poderá ser rescindido a qualquer momento, também com a notificação prévia por escrito em um prazo de 30 dias. Essa regra também vale para renovações automáticas de contratos com prazo igual ou superior a 30 meses de vigência.
Obrigações
O inquilino tem obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou acordado. Se no contrato diz que o uso é para fins residenciais, ele não poderá usar o apartamento ou casa para comércio. O inquilino não pode fazer qualquer tipo de modificação sem autorização prévia e escrita do proprietário. Também é obrigatório, quando o contrato chegar ao fim, devolver o imóvel no estado que recebeu.
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